Donnerstag, 7. Februar 2013

Persönliche Haftung des Erben für Forderungen aus Mietvertrag?

War der Verstorbene Mieter einer Wohnung, stellt sich die Frage, für welche Forderungen aus dem Mietvertrag der Erbe persönlich haftet. Mit dem Tod geht das Vermögen als Ganzes - also positives wie negatives Vermögen - auf den Erben über (s. § 1922 BGB). Er haftet also grundsätzlich auch für Schulden oder sonstige Verpflichtungen des Erblassers. Ein Mietverhältnis, das zunächst mit dem Erben fortgesetzt wird (sofern keine anderen Personen, wie z.B. Ehegatte, Kinder, Lebenspartner, in das Mietverhältnis eintreten, § 564 Satz 1 BGB), kann nach dem Tod des Mieters außerordentlich mit gesetzlicher Frist von drei Monaten gekündigt werden, wenn der Erbe das Mietverhältnis nicht beibehalten will (§ 564 Satz 2 BGB). Für diese drei Monate besteht daher noch das bisherige Mietverhältnis und die Verpflichtung zur Mietzahlung. 

Der Bundesgerichtshof musste in einem Urteil vom 23. Januar 2013 (VIII ZR 68/12 - PM Nr. 10/2013) entscheiden, welche Ansprüche der Vermieter gegen den Erben persönlich erheben kann. In diesem Fall ging es um drei Monatsmieten während der Kündigungsfrist, Räumungskosten, Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen und Beschädigung der Mietsache, Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten. Die Erbin hatte sich in dem entschiedenen Fall auf die sog. Dürftigkeitseinrede gem. § 1990 Abs. 1 Satz 1 BGB berufen. Sie kann geltend gemacht werden, wenn der Nachlass nicht ausreicht die Nachlassverbindlichkeiten zu erfüllen und auch noch nicht einmal die Kosten für eine Nachlassverwaltung oder ein Nachlassinsolvenzverfahren vorhanden sind. Der BGH hatte zu entscheiden, ob die Forderungen aus dem Mietverhältnis Nachlassverbindlichkeiten sind, wegen der die Dürftigkeitsreinrede erhoben werden kann, oder ob der Erbe hierfür mit seinem Vermögen haftet. Jedenfalls dann, wenn das Mietverhältnis innerhalb der in § 564 Abs. 1 Satz 2 BGB bestimmten Frist (d.h.: Kündigung innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todes des Mieters) beendet werde, seien auch die nach dem Tod des Mieters fällig werdenden Forderungen aus dem Mietvertrag reine Nachlassverbindlichkeiten, so der VIII. Senat. § 564 Satz 1 BGB begründe keine persönliche Haftung des Erben. Da die Erbin hier die Dürftigkeitseinrede wirksam erhoben hatte und die Unzulänglichkeit des Nachlasses festgestellt worden war, wies der BGH die Klage des Vermieters insgesamt ab.         
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